Як здати квартиру в оренду?

Надання власного житла в найм здатне приносити непогані дивіденди, і вже сьогодні багато власників квартир сприймають оренду як істотне джерело доходу. Однак така діяльність несе в собі певні ризики - це і інтерес з боку податкової інспекції, і суттєві збитки від амортизації нерухомості, а також простої і неблагонадійні мешканці. Як здати квартиру в оренду, щоб уникнути можливих втрат і неприємностей?

Враховуючи зростаючий попит, завдання може здатися нехитрої, що включає всього кілька пунктів:

• Визначитися з ціною.
• Розмістити оголошення.
• Підготувати житло.
• Провести переговори з майбутніми мешканцями і почати отримувати додатковий прибуток.

Однак не варто розслаблятися, оскільки труднощі будуть підстерігати орендодавця на кожному етапі.

• Необгрунтована ціна
• Реклама
• Яке житло виявляється найбільш затребуваним?
• Підготовка квартири
• На що звернути увагу при підписанні договору?
• Взаємовідносини з податковою інспекцією

Необгрунтована ціна

Надмірні апетити призводять до завищеної вартості оренди, і яким би привабливим не було ваше пропозицію, клієнти завжди виберуть те, що при рівних умовах виявиться трохи дешевше. Найчастіше питання полягає всього в 1-2 тисячах, що для власника навряд чи виявиться значним, при цьому об'єкту буде загрожувати простий. У підсумку жодній власник не тільки втрачає гроші за тижні і місяці через простоює в очікуванні орендарів квартири, але й позбавляє себе можливості вибирати клієнтів, адже коло їх значно звужується.

Оскільки попит на житло стабільно високий, зовсім не обов'язково штучно занижувати ціну - досить скорегувати її, зробивши середньої серед аналогів. Трохи дорожче можна здати квартиру тільки в періоди сезонних піків: для великих міст це кінець літа - початок вересня, для курортних - літній період.

Реклама

Іноді ціна визначена вірно, але об'єкт застоюється, а бажаючих звертається зовсім небагато. Період експозиції сдаваемой нерухомості (від публікації оголошення до укладення договору) повинен бути якомога коротшим - від кількох днів до кількох тижнів. Але щоб здати квартиру в оренду швидко і вигідно, слід уважно поставитися до ресурсів, на яких ви будете розміщувати своє оголошення. Перш за все, визначитеся, чи готові ви скористатися послугами посередників, чи зацікавлені у прямих клієнтів або бажаєте знайти мешканців в колі своїх знайомих.

Якщо незалежність від діяльності посередників необхідна, розміщуйте свої оголошення тільки на відповідних сайтах - вільних від агентів або ставте попереджувала примітка. Щоб заселити перевіреної людини, рекламу найкраще давати в соціальних мережах, питаючи рекомендації та характеристики на потенційного орендаря у близьких знайомих. В іншому випадку ви витратите масу часу на марні дзвінки - для агентів ваша реклама стане ласим шматочком, а значить, телефон буде ще якийсь час розриватися від пропозицій співпраці.

Професіонали рекомендують не обмежуватися пошуком серед друзів і знайомих - чим ширше буде ваш вибір клієнтів, тим більше можливостей знайти ідеальних мешканців. Свої переваги можна вказати в самому оголошенні - це можуть бути обмеження за віком, сімейним станом, наявності дітей і тварин і навіть за національною ознакою - в ріелторської середовищі до такої дискримінації ставляться з розумінням.

Яке житло виявляється найбільш затребуваним?

Потреба в житлі настільки висока, що в даний час практично не існує «неліквідних» квартир. Хоча найбільш привабливими найчастіше називають об'єкти економ-класу, розташовані поблизу станцій метро, практично кожна категорія житла знаходить своїх споживачів.

Оцініть свою пропозицію з усіх боків - дистанційна від зупинок громадського транспорту квартира може володіти паркувальним місцем або знаходитися поблизу від зручних автомагістралей, що стане серйозною перевагою для автомобілістів. Багатокімнатне житло іноді здається трохи довше, зате такий варіант можуть розглядати для себе дві сім'ї. VIP-об'єкти потребують додаткової реклами, винесеної на перші рядки, і якісних фотографіях. А бюджетний варіант, де недолік зручностей компенсується низькою ціною, знаходить своїх клієнтів в найкоротші терміни, і додаткова реклама йому просто не потрібно. Ваше завдання - правильно визначити категорію своєї нерухомості, не применшуючи і не примножуючи її достоїнств і недоліків.

Підготовка квартири

Досвідчені орендодавці добре обізнані про потреби своїх квартирантів, але новачки часто губляться, здаючи житло вперше. Хтось упирається, не бажаючи розлучатися з страхітливого вигляду меблями: бабусиними диванами і громіздкими шафами, в яких все ще зберігаються речі колишніх господарів. Інші, навпаки, готові вкласти солідні суми в якісний ремонт і повну меблювання.

Як правило, середньостатистичний об'єкт - це житло економ-класу, і все, чого чекають від нього майбутні мешканці, - це чистота і відсутність мотлоху. Тому дорогий ремонт і елітні меблі не тільки не окупляться, а й виявляться зайвими. Але і неохайних квартир, наповнених старими меблями і мотлохом, орендарі намагаються уникати. При підготовці житла зробити його привабливим можна з мінімальними витратами - винісши з будинку все зайве і освіживши його за допомогою легкого косметичного ремонту: свіжих шпалер, побілки та генерального прибирання.

Не варто поспішати і повністю укомплектовувати квартиру меблями і побутовою технікою - серед клієнтів певну частку займають ті, кому потрібно порожнє житло. У здавати приміщення повинна бути обладнана кухня, а про подальшу закупівлю решти меблів можна домовлятися вже з мешканцями.

На що звернути увагу при підписанні договору?

Незалежно від того, чи працюєте ви з агентом або здаєте нерухомість самостійно, договір найму буде основним документом, що регламентує ваші подальші відносини з квартирантами. До його прочитання та перевірці слід поставитися з особливою увагою. Не тільки перевіряйте паспортні дані другої сторони, але і ретельно вичитуйте параграфи, що стосуються обов'язків і відповідальності сторін. Щоб зрозуміти, як грамотно здати квартиру в оренду, на пару днів - саме стільки потрібно на ретельне вивчення документів - доведеться стати справжнім юристом. Важливі й пункти про можливості дострокового розірвання договору - перевірте, чи не загрожує вам виселення неугодного квартиранта серйозними штрафними санкціями. Обов'язково пропишіть справедливі умови, при дотриманні яких екстреного розірвання договору не буде потрібно. Це може бути:

• Суворе дотримання кількості квартирантів, прописаний регламент проживання гостей або родичів з обов'язковим повідомленням орендодавця.
• Вимоги щодо дотримання тиші в нічний час, підтримці чистоти і порядку, заборона на куріння в приміщенні.
• Використання квартири тільки з метою проживання.

Пункт про ціну повинен включати в себе не тільки чітке зазначення суми, але і порядок оплати. Зазвичай орендарям надається від трьох до п'яти днів на повну виплату всієї суми, місяць проживання оплачується заздалегідь. Окремо обумовлюються і комунальні платежі, які можуть бути включені в основну вартість або оплачуватися окремо. У більшості випадків квартиранти беруть на себе витрати за споживання води та електроенергії.

Взаємовідносини з податковою інспекцією

В останні роки контроль за діяльністю з надання житла в найм посилюється. Це і проводяться дільничними рейди та перевірки на предмет пошуку незареєстрованих громадян, і облік скарг і кляуз від сусідів. До того ж укладається договір не зможе стати гарантом при несплачені податки, навпаки, він виявиться інструментом шантажу і погроз при виникненні конфлікту. У таких умовах все більше власників прагне узаконити свій невеликий бізнес. Зробити це можна трьома способами:

• Відраховувати 13% від суми орендної ставки за весь період дії договору. Подається звіт в кінці податкового періоду - до березня наступного року.
• Зареєструвати ІП і виплачувати 6%, але при цьому доведеться враховувати страхові відрахування. У результаті сума може зрівнятися зі стандартним оподаткуванням, а час створення ІП і походи по державним фондам віднімуть чимале.
• Придбати патент. Ціна його досить висока, тому вигідний він виявиться тільки тим, хто займається здачею дорогого елітного житла. При стандартній вартості, що становить 25-30 тисяч рублів на місяць, таке нововведення не несе власнику ніякої вигоди, проте його придбання зручніше, ніж візити до податкової інспекції або реєстрація як підприємця.

Якщо бажання і можливість займатися орендою самостійно відсутні, всю відповідальність з пошуку і заселенню можна передоручити агенту. Для власників така співпраця вигідна, оскільки комісія стягується не з наймодавця, а з орендаря. Існує й додатковий шанс повністю усунутися від взаємодії з мешканцями, повторного заселення та простоїв - для цього з агентом укладається договір довірчого управління. У такому випадку посередник бере на себе повне обслуговування житла, що здається, включаючи контроль за проживаючими, стягування плати та Перезаселеніе. За подібні послуги господар квартири щомісяця відраховує йому обумовлений заздалегідь відсоток від орендної ставки.