Як розміняти квартиру?

Основну частку учасників на ринку житлової нерухомості як і раніше складають ті, хто вирішує квартирне питання за допомогою обміну або роз'їзду. Причини для переїзду різні - одних до зміни звичного місця змушують сімейні обставини, інші хочуть поліпшити умови, накопичивши достатню суму для покупки більш просторого та комфортного житла. При цьому багато хто не знає, як розміняти квартиру, що знаходиться в муніципальній власності, а власники нерухомості не можуть правильно розрахувати необхідну доплату або домовитися між собою.

Поширена в радянські часи практика обміну зараз практично повністю витіснена продажем наявного житла і покупкою нового. Оголошення про роз'їзді зустрічаються все рідше, але для проведення такої угоди все ще залишаються 2 варіанти - продаж, проведена в два етапи з вивільненням вільних коштів, і альтернативні угоди.

• Як уберегтися від недобросовісних агентів при розміні?
• Розмін об'єкту, що знаходиться в частковій власності
• Обмін з доплатою
• Неприватизоване житло

Прямих продажів, де підсумком стає отримання грошей, в Росії здійснюється не так вже й багато. Більшість власників змушені продавати наявну нерухомість і відразу ж вкладатися в новий альтернативний варіант. В основному подібні угоди проходять за один етап, оскільки можливість спочатку реалізувати своє житло і лише потім зайнятися підбором ускладнюється необхідністю реєстрації та ризиком зміни рівня цін. Цей нюанс значно ускладнює процедуру, оскільки як у покупців, так і у продавців підібраних варіантів обставини можуть бути схожими і вони теж потребуватимуть створенні подальших ланок ланцюжка.

Саме даний факт змушує власників звертатися до послуг професіоналів - адже знайти покупців, підібрати і перевірити альтернативу, зібрати всіх учасників угоди і зробити, нарешті, бажаний обмін зовсім не просто. Проте жоден агент не здатний вирішити питання ідеального переїзду за своїх клієнтів. Тому перед тим, як звернутися до фахівця, необхідно скликати сімейну раду і уточнити вимоги кожного учасника майбутньої угоди. Досвідчений агент допоможе оцінити, наскільки плани і очікування клієнтів близькі до реальності, підкаже більш економний варіант роз'їзду або порадить іпотечну програму, якщо буде потрібно доплата.

Не секрет, що переговори серед родичів часто бувають нерезультативними - кожен тягне ковдру на себе, виторговуючи більш вигідні умови. У таких ситуаціях посередник не тільки бере на себе зобов'язання з проведення угоди, а й виступає арбітром, оперуючи не емоціями, а цифрами.

Як уберегтися від недобросовісних агентів при розміні?

Але є і підводні камені - користуючись відсутністю досвіду і реальних знань про ринковому ціноутворенні, ріелтор не називає суму угоди, тобто замовчує про фактичну вартість продаваного і придбаного житла. Грошові розрахунки в такій альтернативі не беруть участь, клієнти лише озвучують умови, необхідні для підбору нової нерухомості. На жаль, це є благодатним грунтом для прихованих комісій - крім суми агентської винагороди, посередник може таємно утримати і різницю, що утворилася між купівлею і продажем.

Щоб правильно розміняти квартиру, попросіть свого агента не тільки окреслити можливі варіанти, але й надати фінансовий розрахунок майбутньої угоди, перевірити який ви зможете самостійно, скориставшись актуальною вибіркою з баз даних міської нерухомості.

Розмін об'єкту, що знаходиться в частковій власності

При згоді всіх власників на майбутній продаж розмін буде здійснено досить легко - на угоду потрібно невеликий термін, як правило, досить 3-4 місяців. Набагато складніше виглядають обставини, за яких один із співвласників не погоджується виставляти квартиру цілком - виникає продаж часток. Така угода таїть у собі значні труднощі.

1. Виділення частки в натурі.
   За наявності декількох власників частки розподіляються між ними з урахуванням загальної площі квартири. Щоб закріпити за собою не віртуальну частина, а конкретну кімнату, знадобиться звернення до суду для визначення порядку проживання. Судова практика досі не надала алгоритм подібного розділу, і зробити зі звичайної квартири комуналку не так-то просто. Тому з основними труднощами мешканці стикаються вже на даному етапі. Однак невиділені частки серйозно впливають на ціну - адже покупцеві зовсім не хочеться ставати власником частини квартири, порядок користування якою не закріплений юридично. Для виходу з такої ситуації залишаються два способи - продовжити переговори про спільну одномоментної продажу всього об'єкта або робити з квартири комунальну власність з поділом по кімнатах.
2. Згода власників.
   Друга складність, з якою зіткнеться продавець, - це отримання відмови від співвласника, що має переважне право викупу. Перед укладенням договору купівлі-продажу необхідно повідомити його в письмовій формі, вказавши точну ціну продаваної нерухомості. Тільки після отримання письмової відмови викупити вашу частку ви маєте право реалізувати її іншому покупцеві.

Обмін з доплатою

Як вирішити питання обміну, якщо вартість нерухомості нижча, ніж ціна за необхідну альтернативу? Слід розуміти, що в більшості випадків розміняти трикімнатну квартиру на дві однокімнатні без доплати вийде. Розрахувати приблизні витрати просто - при рівних умовах підсумовується вартість квадратного метра в підібраних і продаваних об'єктах. Швидше за все, ціна за альтернативу при рівних умовах перевищить вартість наявного об'єкта через більшого метражу.

Оскільки в результаті операції у продавця на руках буде достатня сума для першого внеску, питання, швидше за все, буде вирішуватися із залученням іпотеки. Але існує й ще один вихід, до якого доводиться вдатися, коли отримання кредиту неможливо, - замість доплати клієнт погоджується на погіршення умов: наприклад, на переїзд з центру на околицю або за місто, з нового житла в більш старе.

Ситуація ускладнюється у випадку, якщо співвласниками є неповнолітні, оскільки потрібно одержання дозволу від опікунської ради, якому доведеться доводити, що умови проживання дитини не будуть погіршені.

Неприватизоване житло

Термін безкоштовної приватизації добігає кінця, і об'єктів, що знаходяться в муніципальній власності, залишається все менше. Як розміняти квартиру, отриману за договором соціального найму? Перш за все, варто не забувати, що мешканці не є власниками нерухомості, а значить, можливість купівлі-продажу повністю виключається. При розміні будуть задіяні ті ж принципи, якими керувалися громадяни СРСР:

• розміщення оголошення;
• пошук альтернативи;
• вчинення обміну;
• укладення нового договору соціального найму.

Оскільки «живі» гроші в розрахунках не беруть участь, учасники подібного обміну стикаються з серйозним утрудненням - агентів, що працюють в даному напрямку, не так багато. При продажу житла винагороду посередника, яке становить від 3 до 6 відсотків від вартості угоди, закладається в бюджет при оцінці об'єкта. При розселенні неприватизованій квартири гроші на сплату комісійних посереднику доведеться вишукувати самостійно, при цьому сама сума буде так само велика, як і в першому випадку.

Друга, важлива, проблема - серйозний дефіцит альтернативних варіантів. Обсяги муніципального житла продовжують скорочуватися, і вибір гідних уваги об'єктів набагато бідніший, ніж при звичайній купівлі-продажу. Необхідно готуватися до того, що ідеальний варіант так і не буде знайдений, а вибирати доведеться з дуже невеликої кількості відповідних об'єктів.

Є й серйозна перевага - при обміні муніципального житла ризики зводяться практично до нуля. Перевіряти доведеться тільки відсутність або наявність обмежень для обох об'єктів міни:

• Договір соціального найму не може бути змінений або розірваний.
• Право користування приміщенням не повинно оскаржуватися в суді.
• Обидва об'єкти мають бути визнані придатними для проживання і не підлягатимуть знесенню або капітального ремонту з відселенням мешканців.

Неприпустимо наявність важких небезпечних захворювань у проживають у житловому об'єкті, якщо результатом обміну стає поява комунального житла.