Як купити квартиру без посередників?

Покупка нерухомості - підприємство дороге, що віднімає масу сил, грошей і нервів. Коли бюджет необмежений, можна найняти досвідченого агента, передоручивши йому турботи про майбутню угоду, підборі об'єкта і всіх тонкощах оформлення. Проте коштують такі послуги немало, сума винагороди коливається від 3 до 6% від ринкової вартості обраного житла. Відсутність зайвих коштів змушує задуматися - як купити квартиру без посередників, уникнувши при цьому можливих ризиків?

• Купівля без агентів: плюси і мінуси
• Пошук нерухомості
• Дзвінки та переговори
• Перегляд
• Перевірка документів
• Вихід на угоду
• Передача ключів

Купівля без агентів: плюси і мінуси

Крім переплати, є і ще один момент - визначити, який варіант припаде до душі, а від чого захочеться відмовитися вже на порозі, за покупця не зможе жоден професіонал. При поході в агентство клієнту пропонується підібрати параметри відповідного житла: район, віддаленість від зупинки транспорту, поверховість і тип будинку, метраж. Але лише сам майбутній господар, закохавшись в об'єкт з першого погляду, зможе вирішити, дотримання яких умов можна пожертвувати, агент ж буде шукати варіанти в суворій відповідності з поставленим завданням.

Є і негативні сторони: всю роботу за попередньою підбору, обдзвону і призначенням переглядів доведеться робити самому. Головні труднощі чекатиме покупця після того, як відповідна квартира буде знайдена - переговори з власником про ціну, торг, перевірка чистоти документів і сама угода. Остання потребують професійних навичок: це і знання юридичної бази, і вміння відразу бачити підводні камені в умовах договору. Ще одна непроста задача встане перед учасниками угоди при оплаті.

Пошук нерухомості

На перший погляд здається, що відповідних об'єктів безліч. Але при найближчому розгляді покупець стикається з головною неприємністю загальнодоступних баз даних нерухомості - величезна кількість оголошень є не більш ніж простими пастками, «замануха» або «шаблонами», як називають їх самі ріелтори. Що ж це таке і як навчитися відразу відмітати таку рекламу?

Застосовується ця виверт як приватними маклерами, так і великі агентствами, які не гребують використовувати такий спосіб залучення клієнтів. Діють недобросовісні «продавці» двома різними способами: одні поміщають оголошення з гарними фотографіями і чудовими характеристиками об'єкта за ціною значно нижче ринкової, другі надходять хитріше - подають рекламу звичайних об'єктів, де вартість наближена до реальної, але займає саму нижню планку.

Перший спосіб притягує зовсім вже недосвідчених новачків, на другий трапляються і досвідчені ловці привабливих об'єктів. Головна мета у подавачів подібних оголошень одна - зацікавити максимальну кількість потенційних покупців і переконати їх співпрацювати саме з цим агентством.

У результаті діяльності таких ріелторів охочі купити квартиру без посередників виявляються не готові до того, що фактично коло їхніх пошуків сильно звужується, а нерухомості за відповідною ціною залишається набагато менше, ніж це бачилося спочатку. Щоб уникнути розчарувань і витрати часу, яка в умовах зростаючого ринку може виявитися критичною, користуйтеся тільки перевіреними ресурсами. Це база даних Ціан, де рівень надійності рекламодавця перевіряється, і професійний інструмент ріелторів Winner. Підключення до нього платне, але правильніше буде витратити невелику суму на початку пошуків, ніж самостійно відсіювати шахраїв і недобросовісних агентів.

Дзвінки та переговори

Велика частина нерухомості продається через агентства або приватних маклерів, але в даному випадку наявність посередника грає на руку покупцям. Комісія стягується з продавця і на бюджеті покупця ніяк не відбивається. Є й ті, хто сам вирішив заощадити на професійних послугах. При цьому власник часто розраховує, що покупця буде супроводжувати професіонал, який допоможе укласти угоду. Оскільки досвіду в обох сторін недостатньо, можливо, доведеться залучити юриста, послуги якого оплачуються дешевше, ніж робота агента.

 Які питання задавати при першому дзвінку?

Основні параметри об'єкта будуть вказані в оголошенні. Крім характеристик самої нерухомості, важливими є питання, що стосуються власності, - тип правовстановлюючих документів, термін володіння, кількість власників, у тому числі неповнолітніх, і прописаних мешканців. Якщо ці дані відсутні, обов'язково уточніть їх по телефону.

• Тип власності. Оформити власність власник може декількома способами - первинна приватизація, договір купівлі-продажу, договір дарування або спадщину. Останнє може бути за заповітом або за законом, але в будь-якому випадку цей варіант не люблять ні покупці, ні ріелтори, особливо насторожено ставляться вони до «свіжим» одержувачам такої нерухомості. Пов'язано це з тим, що перевірити наявність або відсутність інших претендентів на свою частку спадщини непросто, а можливість появи родича, обійдених при розділі, не можна виключати і після продажу такого об'єкта.
• Строк володіння нерухомістю. Ця умова прямо пов'язане зі сплатою податку - продаж квартири, що знаходиться у власності менше трьох років, оподатковується. Уточніть, чи готовий продавець вказати в договорі повну вартість, - деякі воліють навмисне занижувати ціну, щоб уникнути значного відрахування на користь державного бюджету.
• Третє питання, яке краще ставити відразу, стосується умов продажу - чи буде угода вільної або альтернативної. Що це означає? У першому випадку продавцю не потрібно чекати подальші ланки в ланцюзі купівлі-продажу нерухомості, і угода може бути здійснена в найкоротші терміни. Якщо ж власник попереджає, що йому необхідно купити нове житло, майте на увазі - для вас як покупця цей варіант менш вигідний. При альтернативну операцію ви потрапляєте в залежність не тільки від господаря обраного варіанту, але й від усіх учасників серії майбутніх продажів. Якщо наявність альтернативи не бентежить, неодмінно поцікавтеся - наскільки вона реальна. Варіант для вашого продавця повинен бути підібраний, в ідеалі - внесено заставу за нову квартиру.
• Неповнолітні власники - Ще один мінус, який може затягнути процес купівлі-продажу. Для схвалення угоди буде потрібно отримати дозвіл опікунської ради. Не соромтеся запитувати, як йдуть справи з виконанням цієї умови, хто надає допомогу у взаємодії з опікунськими інстанціями і в які терміни такий дозвіл буде оформлено.
• Готовність до угоди. Іноді люди вважають за краще спочатку розмістити рекламу, а збирати пакет документів на продаж починають тільки в процесі або коли покупець буде знайдений. Якщо вам потрібна термінова операція, запитуйте, наскільки швидко може вийти на неї друга сторона.

Домовляйтеся про перегляд тільки тоді, коли на ці питання буде отримано вичерпну відповідь. В іншому випадку вам доведеться нанести занадто багато непотрібних візитів. Невідповідні варіанти набагато краще відсівати по телефону, а не при особистій зустрічі.

Перегляд

На показ об'єкта ви можете з'їздити самостійно. Постарайтеся призначити зустріч на світлий час доби, оскільки вам необхідно як слід роздивитися не тільки саму квартиру, а й район, об'єктивно оцінити вид з вікон. Не забувайте, що красиво підсвічений індустріальний пейзаж при світлі сонця може виявитися вкрай непривабливими трубами заводу.

Прагніть не піддаватися першому враженню, створеному затишною обстановкою і симпатичними шпалерами, - адже в підсумку ви купуєте стіни і квадратні метри, а не інтер'єр. Якість самої споруди повинно привернути вашу максимальну увагу. Ще одним важливим нюансом є майбутні сусіди. Запах в під'їзді, його чистота і доглянутість, тиша в квартирі нададуть вам набагато більш цінну інформацію, ніж запевнення власника про благонадійність мешканців.

Не поспішайте висловлювати свій захват і миттєве згоду на покупку, подякуйте господаря за бесіду і попередьте, що про своє рішення ви повідомите протягом пари днів. На другу зустріч рекомендується брати з собою представника, особливо якщо ви не впевнені, що є успішним переговірником.

Про наявність торгу цікавтеся коректно, не тисніть на власника. Користуйтеся правильними аргументами - ними може стати наявність у вас вільних грошей і можливість моментального виходу на угоду.

Перевірка документів

У власника обов'язково повинен бути зібраний повний пакет документів:

• Паспорт власника.
• Правовстановлюючі документи. Крім свідоцтва про власність, необхідно її обгрунтування: це може бути договір купівлі-продажу, дарування, приватизації, свідоцтво про вступ в право успадкування або рішення суду.
• Папери з БТІ: поверховий план та технічний паспорт приміщення.
• Якщо власник перебуває у шлюбі, необхідно свідоцтво про шлюб і згода чоловіка на угоду, за наявності дітей-власників потрібен дозвіл органів опіки на продаж.

Додатково ви можете запросити виписку з будинкової книги - цей документ допоможе дізнатися про кількість прописаних мешканців, і довідку про відсутність заборгованостей за комунальні платежі.

Вихід на угоду

Об'єкт і документи повністю задовольняють всім вимогам? Значить, ви можете сміливо приступати до першого етапу - підписання попереднього договору про продаж. Оформити його можна в простій письмовій формі, без нотаріального засвідчення та реєстрації. Тут ви пропишете терміни до підписання основного договору, суму застави та умови розірвання. Читайте текст уважно - застава, що залишається у продавця в разі вашої відмови від укладення угоди, не повинен бути надто великий. Ви також можете підстрахувати себе, зажадавши внести пункт про штрафні санкції для власника, якщо передумати вирішить він.

Детально обговоріть момент передачі грошей - найпопулярнішим способом залишається закладання всієї суми в банківську комірку, з передачею ключів від неї продавцеві тільки після проходження державної реєстрації та отримання свідоцтва про власність. Якщо готівковий розрахунок не підходить, обговоріть умови банківського переказу.

Основний договір може бути укладений у нотаріуса або в простій письмовій формі. Відразу після підписання він прямує на державну реєстрацію, разом з повним пакетом документів на квартиру. Термін її складає від 14 робочих днів до одного місяця - залежно від регіону.

Після отримання свідоцтва про право власності, зареєстрованого примірника договору купівлі-продажу та оплати не забудьте попросити підтвердження - розписку при внесенні грошей через осередок, або збережіть платіжне доручення при безготівковому розрахунку.

Передача ключів

Терміни фізичного звільнення прописуються в договорі купівлі-продажу і складають, як правило, 2-4 тижні після укладення угоди. Власник передає ключі від звільнилася квартири, ви перевіряєте її технічний стан, яке повинно відповідати тому, що було на момент укладання угоди. Тільки після того, як ви переконалися, що ніяких порушень або руйнувань немає, підписуйте акт прийому-передачі приміщення.