Як купити квартиру в новобудові?

В останні роки темпи будівництва житла постійно зростають - цілі квартали сучасних будинків привертають все більше покупців. Пояснюється це не тільки природним бажанням городян змінити морально застарілі квартири на більш просторі і комфортабельні. Іноді покупці новобудов вирішуються на «апгрейд» вже наявного житла в якості довгострокової інвестиції. Ліквідність старих будівель знижується з кожним роком, дешевшають не тільки старі хрущовські п'ятиповерхівки, а й 9- і 12-поверхові будівлі більш пізньої забудови. На їх затребуваність вже мало впливає перебування у відносній близькості до центру - незважаючи на розташування, старий фонд щорічно падає в ціні.

• Старі схеми
• Де шукати «свою» новобудову?
• Коли найкраще почати пошуки?
• У кого купити новобудову?
• Попереднє ознайомлення з об'єктом
• Отримання ключів

Однак на відміну від вторинного ринку, покупців споруджуваних об'єктів підстерігає безліч труднощів. Насамперед, майбутніх новоселів цікавить питання: як купити квартиру в новобудові без ризиків? Не менш важливі нюанси майбутньої угоди - куди звернутися, як заощадити на покупці і де шукати надійного забудовника.

Ледь що виник сегмент новобудов на ринку житлової нерухомості викликала цілий переполох - довірливі громадяни, залучені низькою ціною, охоче вносили гроші за те, що в підсумку так і залишилося красивою, але нездійсненої мрією. В одних випадках бадьоро почалася стройка завмирала на довгі роки, і покупцям доводилося тоскно дивитися на покинутий остов свого майбутнього будинку. У більш трагічних варіантах виникали юридичні труднощі - неправильне оформлення проектної та дозвільної документації, нелегітимні договори залишали людей не тільки без житла, але і без грошей.

В даний час у сфері первинної нерухомості наведений порядок, а громадяни захищені Федеральним Законом (ФЗ-214). Він контролює як саме будівництво, так і відносини між продавцем і покупцем. Старі схеми - векселі і попередні контракти - витісняються вимогою укладати договори пайової участі (ДДУ).

Основні труднощі такого вирішення квартирного питання полягає в тому, що укласти класичну операцію купівлі-продажу неможливо - гроші покупець вносить вже на етапі будівництва, а до моменту здачі будинку Держкомісії, отримання ключів та оформлення довгоочікуваної власності пройде ще кілька років. Завдяки укладеним договором пайової участі майбутній господар квартири відразу ж стає співінвестором, а це можливо тільки у випадку, коли забудовник може забезпечити повний пакет необхідних документів:

• отриманий дозвіл на будівництво;
• договір оренди земельної ділянки або підтверджене право власності на нього.

Крім цього, вся поточна проектна та дозвільна документація повинна перебувати у вільному доступі - надаватися за запитом на ознайомлення або розміщуватися відразу на офіційному сайті забудовника або реалізатора. Це допомагає відслідковувати, наскільки інтенсивно просувається проект, порівнювати і вибирати найбільш надійних забудовників.

Старі схеми

Якщо схема за участю векселі залишилася в минулому, то попередній договір все ще використовується при продажу житла, що будується. Що робити, якщо купити квартиру в новобудові пропонується саме за цією схемою? Якщо продавець рекомендує укласти таку угоду на етапі котловану або зведення стін - швидше за все, перед вами шахраї. Однак існує і варіант, при якому обов'язкова форма ДДУ неможлива - це завершене і здане Держкомісії будівництво. Оскільки між закінченням будівництва об'єкта та початком оформлення власності пройде ще невеликий термін - як правило, від 6 місяців до року, клієнту, дійсно, можуть запропонувати підписати попередній договір, і це не буде суперечити чинному законодавству.

Але і в цьому випадку покупець виявляється в не дуже вигідному становищі - по суті, він оплачує повну вартість придбаних квадратних метрів, а друга сторона лише гарантує йому висновок основного договору, причому чіткі терміни майбутньої угоди не вказуються. Погодитися на такі ризики можна лише в разі прекрасно зарекомендував себе забудовника, за плечима якого не тільки є успішно побудовані раніше вдома, але й досвід набувачів першої черги обраного вами об'єкта позитивний. Як це перевірити? Перший спосіб - відслідковувати відгуки більш ранніх покупців на сайті «новобудови» або на офіційній сторінці забудовника. Другий важливий крок - перевірити, наскільки часто компанія бере участь у судових розглядах, ознайомитися з пред'явленими позовами. Велика кількість звернень - тривожний сигнал, від такої угоди краще відмовитися.

Де шукати «свою» новобудову?

Оскільки другий ризик - можливість довгобуду - все ще в силі, вибирати будинок своєї мрії слід не тільки у вподобаному районі і за найбільш привабливою ціною, але і за ступенем надійності забудовника. Випадки, коли велика відома компанія підкладала свої покупцям жирну свиню у вигляді раптово загальмує будівництва або зовсім заявляла про фінансову неспроможність, нерідкі. Тому колишня слава і гучне ім'я не завжди підкажуть, що вибір зроблено правильно.

Розглядаючи кілька цікавих проектів, уважно стежте за діяльністю останніх років - які об'єкти були здані недавно, чи немає претензій до термінів здачі житла і невдоволення його якістю. Залишайте лише ту компанію, в якій заявлені терміни підтверджується не клятвеними запевненнями, а фактами. Збіг обіцяних і реальних дат проведення Держкомісії, термінів вручення ключів і швидке оформлення власності - хороші ознаки.

Навіть якщо ви є покупцем з прямими грошима і ніяк не пов'язані з іпотекою, обов'язково ознайомтеся з переліком банків, що надають акредитацію під даний об'єкт. Чим ширше їх список і більше солідність самих установ - тим краще для вас. Банкіри ретельно перевіряють потенційні ризики і видають іпотечні кредити лише в разі високої надійності забудовника.

Коли найкраще почати пошуки?

Не чекайте моменту, коли вся сума на майбутню покупку буде, нарешті, зібрана. Ваше завдання - почати стежити за з'являються пропозиціями якомога раніше. Вибір новобудови - процес більш тривалий, ніж у випадку з вторинним житлом, а поспіх тут означає зростаючі ризики. На щастя, зараз у вашому розпорядженні кілька великих інтернет-ресурсів, повністю присвячених новобудов. Тут можна знайти будь-яку інформацію про зданих будинках з реальними відгуками мешканців, поспілкуватися з такими ж зацікавленими клієнтами, першим побачити найбільш перспективний проект, порівняти ціни. Величезна перевага подібних сайтів - можливість відстежувати етапи будівництва і знайомитися з документацією, не виходячи з дому.

У кого купити новобудову?

Реалізацією квартир зазвичай займається сам забудовник, до нього можуть приєднатися й агентства нерухомості. Якщо права такого агентства не є ексклюзивними, то посередників може бути декілька. Незалежно від того, на чию саме рекламу ви звернули увагу, зберіть контакти всіх продавців і не полінуйтеся обдзвонити кожного, уточнюючи ціни - вони можуть злегка відрізнятися. У деяких випадках має сенс переговорити про додаткові знижки або бонуси.

Оплатити свій новий будинок можна кількома способами:

• Внісши всю суму цілком.
• В розстрочку - як правило, виплати розтягуються до моменту закінчення будівництва-в залежності від поточного етапу, у покупця буде 12-36 місяців на збір відсутньої суми.
• Із залученням іпотеки.

Якщо наявна на руках сума зібрана практично повністю, повідомте продавця про можливості не використовувати розстрочку. Досить часто таким покупцям надається 2-3% знижка, і додаткове залучення коштів може не знадобитися.

При падаючому попиті не поспішайте нести гроші продавцю - часто реалізатори змушені підстьобувати падаючі продажу принадним дисконтними пропозицією. Такі акції можуть проводитися в кінці року і діють в обмежений період. Обов'язково стежте за швидкістю зникнення квартир з продажу: якщо під час переговорів офіс переповнений клієнтами, а телефонна лінія розпечена від потоку бажаючих - тягнути час не варто. При зростаючому ринку дійсно цікаві і вигідні варіанти розкуповуються досить швидко, тому важливо встигнути закріпити об'єкт за собою по актуальній ціні, яка незабаром може зрости.

Попереднє ознайомлення з об'єктом

Навіть якщо сподобався об'єкт поки ще являє собою лише комп'ютерну модель і до появи реальних стін і даху пройде ще пара років, познайомитися з майбутнім будинком необхідно при особистій зустрічі. Це означає, що під'їхати на місце будівництва краще відразу ж. Сам майданчик навряд чи буде виглядати привабливо. Але варто враховувати, що навколишній ландшафт та інфраструктура збережуться і після вашого заселення. А це означає, що потрібно побачити все своїми власними очима.

Подивитися майбутнє житло можна, домовившись про демонстрації квартири з схожою плануванням у випадку, коли обраний вами поверх ще не побудований. Не лякайтеся - ймовірно, квартира здасться вам більш тісної і маленькою, ніж це заявлено в документах. Зовсім інший вигляд вона придбає лише після чистової обробки, бетонні стіни і відсутність освітлення «з'їдають» метри. Тому з естетикою доведеться почекати - важливими для вас зараз є огляд прокладених комунікацій і відповідність проекту.

Найпростіше буде покупцям типових квартир, тим же, хто віддав перевагу монолітні будинки з вільним плануванням, необхідно приділити особливу увагу фактичної реалізації проекту будівельниками. Якщо в приміщенні намічаються не обумовлені раніше перегородки, то і в документах БТІ розташування кімнат має точно відповідати побудованому. Втім, погоджувати ваш варіант планування доведеться в будь-якому випадку, оскільки при відсутніх стінах і перегородках здаватися таке житло буде як однокімнатне.

Отримання ключів

Незабаром після приймання будинку Держкомісією починається заселення. Саме на цьому етапі будівельники зобов'язані усунути всі помічені вами недоліки. Здійснюються такі роботи абсолютно безкоштовно, і чим швидше ви помітите недоліки - тим краще. Перед підписанням акту візьміть з собою помічника - експерта, який допоможе вам перевірити сантехніку, електрику, дверні отвори, вікна та фурнітуру. Всі знайдені несправності фіксуйте письмово і залишайте заяву з вимогою усунути їх. Акт найкраще підписувати тільки тоді, коли всі ваші вимоги будуть виконані, однак враховуйте, що деякі види робіт - регулярне водопостачання, теплі батареї - можуть бути забезпечені трохи пізніше. Готуйтеся до того, що перші півроку, поки будинок буде заселятися, часті несправності значно обтяжать ваше життя - це неминуче для кожного власника новобудови.