Товариство власників житла - містифікація чи панацея

Товариство власників житла - містифікація чи панацея
або хто розпоряджається нашими грошима
і хто відповідає за зміст наших будинків.

На нас нахлинула нова хвиля чергової житлової реформи і зі всіх рівнів державної влади нас переконують в необхідності взяти в свої руки управління нашими будинками шляхом створення товариств власників житла.

Безсумнівно, що збільшення кількості недержавного житла, коли в більшості житлових будинків більша частина житла перебуває у приватній власності, за утримання якої держава не зобов'язана нести відповідальність (за винятком дотування комунальних послуг та боргу за отримані від мешканців і не відпрацьовані гроші за ремонт будинків), вимагає нових форм організації утримання житлових будинків.
Хоча деякі форми не можна назвати новими, оскільки з давніх часів існують і благополучно функціонують Житлово-будівельні кооперативи.

У березні 2005 року набув чинності новий Житловий кодекс, до якому утримуватися норми, що регулюють порядок "управління житловим будинком" і порядок створення і діяльності товариств власників житла.
Я нікому не рекомендую бездумно керуватися цим Житловим кодексом, так як цей документ юридично безграмотний, його норми суперечать один одному та іншим законам, вони неконкретні і розпливчасті.

Зокрема, в ньому не визначено поняття "управління будинком", не існує такого поняття і в інших законах, а під цим терміном фактично мається на увазі надання домовласникам послуг з утримання будинку.

Позиція житлових чиновників, які агітують за прийняття слабо розбираються в законах домовласниками рішень про "вибір способу управління будинком", цілком зрозуміла, під виглядом самоврядування їм простіше буде маніпулювати такими некомпетентними домовласниками, а у чиновників в даній ситуації два завдання:

1 зняти з себе відповідальність за зміст будинку-
2 - направити потік грошей (квартплати) у потрібне русло.
З урахуванням вищевикладеного насмілюся дати домовласникам порада - не дайте себе заплутати заклинаннями типу "житлова реформа", "спосіб управління будинком", "товариство власників житла", а просто спробуйте "відокремити мух від котлет", в чому я і постараюся вам допомогти.

Давайте розглянемо ситуацію: існує житловий будинок, в якому більше половини квартир знаходиться у приватній власності великої кількості осіб (домовласників).

Сама квартира знаходиться у власності її власника (хоча і це досить умовно, чиєю власністю є підлога вашої квартири, що є стелею нижньої квартири-?), Спільне майно будинку (земля, фундамент, покрівля, сходи, горища, підвали, комунікації від вводу в будинок до вводів в квартири та ін.) знаходиться у спільній частковій власності всіх власників приміщень у будинку (домовласників).
Що в частині утримання будинку домовласник може зробити індивідуально, і для чого потрібно об'єднувати зусилля всіх домовласників?

В окремо взятій квартирі можна встановити прилади обліку та укласти договори на поставку в квартиру опалення, холодної та гарячої води і каналізацію, електрики, газу, телефонного зв'язку, телесигналу. АЛЕ: доставити все це достаток постачальник зобов'язується тільки до вводу в будинок, а не в квартиру. В окремо взятій квартирі можна зробити поточний ремонт, не зачіпає чужого майна.

Капітальний ремонт будинку, обслуговування та поточний ремонт спільного майна будинку, благоустрій відноситься до будинку території, вивезення сміття, паспортне обслуговування мешканців, можливо здійснювати тільки централізованим способом, в одній з нижчезазначених форм:

Варіант 1:
1. Вибрати Керуючу організацію.
2. Укласти договори між домовласників і Керуючою організацією.

Варіант 2:
1. Створити ТСЖ.
2. Покласти на ТСЖ функції Керуючої організації.

Варіант 3:
1. Створити ТСЖ.
2. Вибрати Керуючу організацію.
3. Укласти договір між ТСЖ і Керуючою організацією (обслуговуючої, природно не один будинок).

Створення ТСЖ при вмілому підході може дати ряд переваг домовласникам: одержання безоплатно у власність прилеглої до будинку території і розпорядження нею, одержання в управління державних нежитлових приміщень у будинку, можливість реконструкції будинку та ін., Але, найголовніше - вибір виконавця на утримання будинку та оплата його послуг безпосередньо одержувачами цих послуг, тобто власниками приміщень. Дуже важливе значення має особистість керівника ТСЖ (голови або керуючого).

Якщо ж домовласники не зробили ніяких дій, то за чинним законодавством керуючу організацію і порядок її діяльності з утримання будинку визначає районна адміністрація. Обрана нею керуюча організація повинна укласти договори з усіма домовласниками, що майже ніде не робиться - навіщо керуючої організації брати
на себе якісь зобов'язання, якщо вона і так отримає гроші домовласників, нічим за це не відповідаючи.

А незадоволеним комунальним обслуговуванням мешканцям залишиться тільки право скаржитися у відомі і доступні їм інстанції, які будуть їх уміло "футболити" і годувати невиконуюча обіцянками.
Ніяких інших способів у мешканців впливати на керуючу організацію немає і бути не може, так як квартплату вони платять однієї організації, обслуговувати їх повинна інша організація, і з жодною ні з іншого у мешканців немає ніяких договірних відносин, що встановлюють взаємні зобов'язання, а відмова одного з мешканців від оплати неполучается їм послуг ніяк не вплине на ці організації. Змусити їх виконувати вимоги мешканців може тільки масовий, організований і обгрунтовану відмову мешканців мешканців оплачувати неполучается ними послуги.

За підсумками вищесказаного дам пораду:
- якщо Ви власник приміщення в житловому будинку, Вас все влаштовує в комунальному обслуговуванні і у Вас немає ніяких претензій до змісту будинку, то Вам немає необхідності робити які-небудь дії, і Ви повинні тільки оплачувати квартплату у встановленому розмірі.
- якщо Ви власник приміщення в житловому будинку і Вас щось не влаштовує в його змісті, Вам необхідно спільно з іншими домовласниками вибрати одну з трьох форм утримання будинку. Для ухвалення необхідного рішення потрібна згода більш, ніж половини голосів власників приміщень у Вашому будинку, включаючи і державні квартири.

По ряду причин, які неможливо викласти коротко, я рекомендую вибирати Варіант 3.

Будь-якій розсудливій людині зрозуміло, що для споживача єдиним дієвим способом отримати якісні і повноцінні послуги, є
безпосередній вибір споживачем виконавця, і оплата послуг безпосередньо їх споживачем виконавцю.
Для цього і необхідно створення об'єднань власників житла в тому числі у формі ТСЖ.

Санкт-Петербург

Голова ЖБК "Північно-Захід"
Юрисконсульт юридичного агентства "Акт"
Старостін С.С.

Додатково по темі: zonazakona.ru